提要在研究多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)時(shí),常常需要按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類,運(yùn)用模糊聚類分析法將各個(gè)企業(yè)按其核心競(jìng)爭(zhēng)力的特點(diǎn)進(jìn)行分類符合實(shí)際情況。本文按照房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)理論構(gòu)建指標(biāo)體系,利用模糊聚類分析法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的分類進(jìn)行研究,并通過實(shí)例說明該方法的可行性。

　　關(guān)鍵詞:模糊聚類分析;房地產(chǎn)企業(yè);核心競(jìng)爭(zhēng)力;編網(wǎng)法

　　研究者常常需要對(duì)一個(gè)地區(qū)的多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類,傳統(tǒng)的方法是根據(jù)研究的目的選取少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)對(duì)各企業(yè)進(jìn)行人為的分類,其分類結(jié)果往往偏離實(shí)際情況。本文采用模糊聚類分析法,按房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)置指標(biāo),將核心競(jìng)爭(zhēng)力特征類似的房地產(chǎn)企業(yè)歸為一類,將不同特征的企業(yè)區(qū)分開,其分類結(jié)果可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層和投資商提供參考,具有一定的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

　　一、模糊聚類分析

　　模糊聚類分析是以傳統(tǒng)的聚類分析為理論基礎(chǔ),按待辨識(shí)對(duì)象的屬性的親疏關(guān)系進(jìn)行軟劃分的一種多元統(tǒng)計(jì)方法。它把一個(gè)沒有類別標(biāo)記的樣本集按某種準(zhǔn)則劃分成若干個(gè)子集(類),使相似的樣本盡可能歸為一類,而不相似的樣本盡量劃分到不同的類中。

　　1、建立指標(biāo)體系。本文按照房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類。核心競(jìng)爭(zhēng)力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力》一文中提出的,他們指出“核心競(jìng)爭(zhēng)力是在一組織內(nèi)部經(jīng)過整合了的知識(shí)和技能,尤其是關(guān)于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能的整合了的知識(shí)和技能”。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是一種合力,最終表現(xiàn)在土地儲(chǔ)備能力、技術(shù)創(chuàng)新能力、人力資源能力、資源整合和開發(fā)能力、企業(yè)品牌效應(yīng)等方面。考慮這些因素,再結(jié)合企業(yè)的一般特點(diǎn),本文選取總資產(chǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)(固定/流動(dòng))、年銷售額、土地儲(chǔ)備、管理與科技人才比、高職稱人數(shù)占員工總數(shù)比、品牌度等7個(gè)指標(biāo)來建立房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系。

　　2、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。根據(jù)模糊矩陣的要求,需要將數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。設(shè)n為待分類對(duì)象的個(gè)數(shù),m為表征對(duì)象特性的指標(biāo)個(gè)數(shù),則:

　　查F臨界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在滿足F>F?琢的所有情形中,差值F-F?琢的最大者所對(duì)應(yīng)的分類即為最佳分類。

　　二、實(shí)例分析

　　選取某市8家有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)公司為研究對(duì)象,用前文所建立的指標(biāo)體系來表征其核心競(jìng)爭(zhēng)力,各企業(yè)的具體情況,如表1所示。(表1)

　　故X分為7類:{A,E},{B},{C},{D},{F},{G},{H}。

　　同理,當(dāng)0.70  將表1中的數(shù)據(jù)代入公式(4)計(jì)算各方案的F值,查出各方案的臨界值F0.05,結(jié)果如表2所示。(表2)

　　三、結(jié)論

　　上述分類結(jié)果中,8家房地產(chǎn)開發(fā)公司各自成類和全部并為一類沒有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值,不予考慮。其他的6個(gè)分類方案中,只有當(dāng)0.59  按核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行模糊聚類分析,不僅將具有相同特征的企業(yè)并到了一塊,而且將不同特征的企業(yè)區(qū)分開來,其分類結(jié)果充分反映了各企業(yè)在核心競(jìng)爭(zhēng)力方面的特點(diǎn)。進(jìn)行聚類后,處于同一類的企業(yè)在認(rèn)識(shí)到自身特點(diǎn)的同時(shí),可以在制定發(fā)展戰(zhàn)略、提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力方面相互借鑒;另外,對(duì)于投資商而言,將欲投資的企業(yè)聚類后,可以在分類結(jié)果中根據(jù)投資的目的和企業(yè)的特點(diǎn)做進(jìn)一步的比較和分析,為最終的投資決策提供依據(jù)。

　　主要參考文獻(xiàn):

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　　[2]C.K.Prahalad and Gary Hamel.The Core Competence of the Corporation[J].Harvard Business Review,1990.

　　[3]梁保松,曹殿立.模糊數(shù)學(xué)及其應(yīng)用[M].北京:科學(xué)出版社,2007.

　　[4]劉林.應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)(第二版)[M].西安:陜西科學(xué)技術(shù)出版社,2008.