國有企業(yè)是指國務(wù)院和地方人民政府分別代表國家履行出資人職責(zé)的國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司和國有資本控股公司，包括中央和地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)等部門監(jiān)管的同級(jí)企業(yè)和逐級(jí)投資組建的企業(yè)。 以下是為大家整理的關(guān)于國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考的文章6篇 ,歡迎品鑒！

國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考篇1

　　摘要：在國有企業(yè)背景之下，物業(yè)的發(fā)展方向，其改革動(dòng)態(tài)，直接關(guān)系到方方面面工作的展開，已經(jīng)成為一個(gè)關(guān)鍵性的話題，不容忽視。文章首先從目前國企環(huán)境下物業(yè)管理現(xiàn)狀出發(fā)展開討論，而后有的放矢地指出國企物業(yè)業(yè)改革的未來方向，以及當(dāng)前應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重點(diǎn)，對(duì)于推動(dòng)物業(yè)改革有著一定的積極價(jià)值。

　　關(guān)鍵詞：國企；物業(yè)；改革；市場化

　　在大型國企體系之下，物業(yè)管理是一個(gè)基礎(chǔ)性的環(huán)節(jié)，但是其有效有序開展，又與企業(yè)正常運(yùn)行有著千絲萬縷的聯(lián)系。不容否認(rèn)，物業(yè)管理工作在國企環(huán)境中發(fā)揮著重要的基礎(chǔ)性作用，并且在當(dāng)前的市場環(huán)境影響之下，其發(fā)展面臨著重要的方向抉擇。

　　一、目前國企環(huán)境下物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　當(dāng)前國企環(huán)境下的物業(yè)管理現(xiàn)狀，實(shí)際上已經(jīng)從各個(gè)細(xì)節(jié)呈現(xiàn)出了諸多的發(fā)展不適應(yīng)問題，但是這些問題，尚不足以顛覆目前的運(yùn)行模式，但是卻已經(jīng)帶來了諸多阻礙。在這樣的背景之下，只有深入分析當(dāng)前實(shí)際情況中出現(xiàn)的問題，才能有的放矢地提出對(duì)應(yīng)的調(diào)整優(yōu)化工作方向，才能發(fā)現(xiàn)國企物業(yè)改革的未來。首先，對(duì)于國企物業(yè)改革而言，管理觀念的落后，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理工作難以實(shí)現(xiàn)整體優(yōu)化。國企環(huán)境下，需要維護(hù)和修葺的細(xì)節(jié)以及任務(wù)較多，對(duì)應(yīng)的水電工種人員基本可以得到保證，但是卻無法實(shí)現(xiàn)基于整個(gè)系統(tǒng)的發(fā)展觀念，而造成這一問題的核心，即在于管理思想的落后。雖然當(dāng)前國企物業(yè)公司已經(jīng)得以從后勤中剝離出來，作為企業(yè)的二級(jí)單位存在，但是尚未實(shí)現(xiàn)完全獨(dú)立。這種情況下，物業(yè)公司不需要面向社會(huì)上的競爭，因此管理思想也會(huì)難以進(jìn)步。其次，員工整體素質(zhì)有限，對(duì)應(yīng)的培訓(xùn)難以落實(shí)到位，人才無法實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)。從后勤轉(zhuǎn)為物業(yè)公司的員工，整體素質(zhì)有限，雖然在物業(yè)工作中，相關(guān)技術(shù)的更新與迭代速度較慢，給培訓(xùn)的實(shí)現(xiàn)以比較寬松的環(huán)境，但是相對(duì)固定的環(huán)境，會(huì)進(jìn)一步造成培訓(xùn)工作的缺失，或者起碼是難以到位，進(jìn)一步影響了整體工作團(tuán)隊(duì)素質(zhì)的提升，不利于人才的吸引和保持。除此以外，還應(yīng)當(dāng)注意，員工的培訓(xùn)還應(yīng)當(dāng)突破技術(shù)領(lǐng)域，進(jìn)入到思想和管理領(lǐng)域之中，實(shí)現(xiàn)全局優(yōu)化。最后，難以形成規(guī)模效應(yīng)，成本控制無法實(shí)現(xiàn)，同樣是當(dāng)前國企物業(yè)面對(duì)的`重要問題。雖然國企環(huán)境中，物業(yè)管理工作的總量并不小，但是細(xì)分到每一類別的任務(wù)而言，工作總量仍然比較有限。尤其是國企環(huán)境中的物業(yè)，仍然以單位和部門實(shí)現(xiàn)劃分，進(jìn)一步阻礙了實(shí)現(xiàn)全局成本控制與優(yōu)化。

　　二、國企物業(yè)業(yè)改革的未來分析

　　以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體趨勢看，不管是著眼于國企自身的發(fā)展，還是考慮著物業(yè)工作本身的質(zhì)量提升與優(yōu)化，市場化都是國企物業(yè)改革下一個(gè)階段的必然選擇。只有實(shí)現(xiàn)市場化，才能將物業(yè)管理工作本身暴露在市場的競爭環(huán)境下，才能夠推動(dòng)其自身的發(fā)展與完善，也才能找到其立足的根本，明確其未來的方向。而在國企物業(yè)改革市場化的進(jìn)程中，也必須認(rèn)識(shí)到，國企物業(yè)的市場化，是社會(huì)分工的必然要求，唯有市場化，才能推動(dòng)這種進(jìn)程的進(jìn)一步展開。實(shí)際工作中，應(yīng)當(dāng)著力從如下幾個(gè)方面，實(shí)現(xiàn)國企物業(yè)管理工作的市場化：

　　1、實(shí)現(xiàn)從國企體制下的完全剝離

　　一直以來物業(yè)都是國企框架之下的一個(gè)組成部分，即便是從后勤部轉(zhuǎn)變成物業(yè)公司，也仍然在國企之下保有一定位置，這種狀況造成了其無法從根本上實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，等于阻礙了其與市場的深入接觸，阻礙了其融入到市場環(huán)境中，更加阻礙了其面向自身的反省，對(duì)于核心競爭力的塑造有著一定的不利影響。針對(duì)這一狀況，應(yīng)當(dāng)首先考慮將其從國企體制下完全剝離，徹底割裂其與國企的聯(lián)系，將附屬關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌霏h(huán)境中正常的公開的供求關(guān)系。

　　2、推動(dòng)物業(yè)公司核心競爭力的塑造

　　實(shí)現(xiàn)市場化的根本目標(biāo)，在于推動(dòng)物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，推動(dòng)自身發(fā)展，而這些都體現(xiàn)為核心競爭的塑造。核心競爭力的塑造，應(yīng)當(dāng)從服務(wù)、技術(shù)、管理以及品牌建設(shè)幾個(gè)方面同時(shí)展開，才能獲取良好效果。從服務(wù)角度看，只有面向服務(wù)對(duì)象，面向國企組織，才能切實(shí)發(fā)現(xiàn)服務(wù)對(duì)象，或者說是客戶本身的需求，才能依據(jù)這種根源于市場的需求對(duì)自身進(jìn)行調(diào)整，才能發(fā)現(xiàn)未來的發(fā)展方向。進(jìn)一步，從這種需求中獲取對(duì)于技術(shù)發(fā)展和引入的動(dòng)力，并且不斷優(yōu)化技術(shù)培訓(xùn)等相關(guān)配套工作的配給，實(shí)現(xiàn)工作效率的提升。而管理，作為必要的支持，作為幫助發(fā)現(xiàn)需求，幫助實(shí)現(xiàn)整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)，其意義不容忽視，占據(jù)著統(tǒng)籌的核心地位。最后，品牌的建設(shè)，對(duì)內(nèi)在于實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司對(duì)自身特征的認(rèn)知，在于加強(qiáng)組織內(nèi)部的凝聚力，同時(shí)能夠幫助提升其在市場環(huán)境中的存在感，加強(qiáng)市場競爭力。

　　3、建立健全相關(guān)規(guī)章制度，幫助物業(yè)管理工作實(shí)現(xiàn)規(guī)范化

　　我國的物業(yè)管理在立法方面仍處于滯后狀態(tài)，法律、法規(guī)不健全，缺乏系統(tǒng)性，這種狀況嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。雖然從社會(huì)的角度看，相關(guān)法律系統(tǒng)的建設(shè)難以一蹴而就，但是仍然可以積極展開微觀環(huán)境中的規(guī)則建設(shè)，對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)現(xiàn)規(guī)范，這同時(shí)也是推動(dòng)其效率優(yōu)化的重要途徑。除此以外，健全物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和等級(jí)評(píng)定制度，控制企業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)行業(yè)競爭力，同樣是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)國企物業(yè)改革的重要任務(wù)。

　　三、結(jié)語

　　國企物業(yè)改革，直接關(guān)系到物業(yè)管理工作的展開效率效果，以及其未來的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，同時(shí)也會(huì)間接影響到國有企業(yè)自身工作的順暢，因此不容忽視。只有從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)定物業(yè)市場化的整體方向，以開放的態(tài)度推動(dòng)其市場化建設(shè)，才能獲取良好效果。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]袁廣新。淺析我國物業(yè)管理現(xiàn)狀[J]。黑龍江科技信息，2007（9）。

國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考篇2

　　【摘要】現(xiàn)在我國的物業(yè)管理市場已日漸成熟，但是我國國有企業(yè)的物業(yè)管理還沒有完全的進(jìn)入到現(xiàn)代物業(yè)管理的大軌道內(nèi)。為了實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展，本文對(duì)國有企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行探析并提出一些改進(jìn)的策略。

　　【關(guān)鍵詞】國企；物業(yè)管理；策略

　　伴隨著國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，后勤服務(wù)社會(huì)化的浪潮也在全社會(huì)掀起，現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展不但要求對(duì)單位老房屋進(jìn)行維修外，還要求對(duì)設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、治安進(jìn)行管理。這樣，原來國有企業(yè)的后勤部門已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的各種需要，物業(yè)管理行業(yè)的成功發(fā)展，給國有企業(yè)物業(yè)管理指明了方向，后勤服務(wù)物業(yè)管理模式化是最好的方法。

　　一、物業(yè)管理的特點(diǎn)

　　1、社會(huì)化，物業(yè)管理是把分散的工作匯集在一起，然后進(jìn)行統(tǒng)一的管理。比如房屋、水電、安防、綠化等等。

　　2、專業(yè)化，物業(yè)管理需要配備專業(yè)的工作人員，以及規(guī)范且科學(xué)的管理措施和工作流程。

　　3、建管結(jié)合，物業(yè)管理整個(gè)貫穿于物業(yè)的前期介入以及后期跟進(jìn)。

　　二、國有企業(yè)后勤物業(yè)的特色

　　1、多是面向自己單位的員工。

　　2、管理范圍大，資源多樣化。

　　3、物業(yè)管理的要求比較高。包括設(shè)備管理、環(huán)境安保、供暖供冷等各個(gè)方面，必須保證物業(yè)管理整體運(yùn)行正常。

　　4、由于后勤物業(yè)管理的面積大、部門分工細(xì)，具體的工作要有非常明確的流程和排班。

　　三、國企物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　國有企業(yè)的物業(yè)管理主要是指在國企中對(duì)企業(yè)家屬區(qū)的設(shè)施以及對(duì)職工的住宅實(shí)行的物業(yè)管理。國有企業(yè)房子蓋得越多，物業(yè)所要管的也越多，國有企業(yè)的包袱也就越重?，F(xiàn)在許多國有企業(yè)只是將原來的后勤服務(wù)換成了物業(yè)管理的牌子，實(shí)質(zhì)性的變化比較少。從企業(yè)后勤的行政服務(wù)逐漸向現(xiàn)代物業(yè)管理過渡，國有企業(yè)的物業(yè)管理目前還處于過渡階段，國有企業(yè)在過渡階段也存在著一些問題。

　　1、房屋設(shè)施嚴(yán)重老化

　　國有企業(yè)辦公樓和職工的住房大部分建于上世紀(jì)七八十年代，很多設(shè)施都不如現(xiàn)代的辦公寫字樓。這些房屋長年失修失養(yǎng)，公共設(shè)施設(shè)備老化，存在著很多潛在安全隱患。

　　2、“養(yǎng)人”的負(fù)擔(dān)很重

　　很多企業(yè)的后勤部門常常被看成是“養(yǎng)人”的地方，一些不能在一線工作的職工，會(huì)被安排到后勤部門去工作。這樣也使得企業(yè)后勤部門人員有些臃腫，而另一方面很多的苦、臟、累活沒有人去干，需要企業(yè)雇用很多臨時(shí)工。這也給國有企業(yè)的物業(yè)管理帶來很大的壓力。

　　3、安全防范管理需要更加重視

　　對(duì)物業(yè)管理服務(wù)水平高低的認(rèn)知度和評(píng)價(jià)，很大程度取決于企業(yè)安全防范管理水平的。由于老國有企業(yè)各方面的防范設(shè)置比較差，除了房屋設(shè)備方面，安全防范的各個(gè)方面都要加以重視。

　　四、國企物業(yè)管理改進(jìn)的策略

　　1、政府扶持

　　國有企業(yè)自身屬于后勤部分的資產(chǎn)相對(duì)來說比較有限，資產(chǎn)可供升值的空間也特別的小，同時(shí)國有企業(yè)還背負(fù)著相當(dāng)沉重的人員負(fù)擔(dān)。這些都需要政府對(duì)國有企業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)和大力扶持。

　　2、企業(yè)支持

　　國有企業(yè)的物業(yè)管理普遍存在著專業(yè)人才少、管理規(guī)模小、設(shè)備落后、大部分人員文化程度偏低、年齡偏大等不足。所以除了增加對(duì)職工住宅和辦公樓進(jìn)行全方面的維修改造力度外，企業(yè)要從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當(dāng)增加物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)，以此來彌補(bǔ)住宅辦公物業(yè)管理費(fèi)用的不足。

　　3、轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量

　　長久以來，由于大部分國有企業(yè)本身存在的體制和機(jī)制問題，使得許多職工對(duì)企業(yè)存在依賴，自身服務(wù)意識(shí)淡薄。因此，國有企業(yè)物業(yè)管理要不斷加強(qiáng)管理，積極引導(dǎo)職工樹立正確的服務(wù)意識(shí)，教育職工多了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，認(rèn)清現(xiàn)代改革形勢，增強(qiáng)自身危機(jī)感和責(zé)任感。

　　4、安全防范管理是物業(yè)管理服務(wù)中的重中之重。

　　（1）建立科學(xué)、合理、完善、實(shí)用的管理制度和運(yùn)作體系

　　物業(yè)安全服務(wù)主要以管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的治安防范和火災(zāi)預(yù)防為重點(diǎn)是由物業(yè)管理服務(wù)本身的特點(diǎn)決定的。要制訂科學(xué)完善的突發(fā)事件處理預(yù)案，具備預(yù)見性。如果大樓地下室發(fā)生水浸，值班人員或巡邏的安防員該怎么做？如果一旦發(fā)生火災(zāi)或者爆炸事件時(shí)，安防員要如何應(yīng)對(duì)？如何保護(hù)現(xiàn)場？這些都是需要作為物業(yè)管理方面值得認(rèn)真思考并結(jié)合實(shí)際制定科學(xué)完善預(yù)案的方面。

　?。?）物業(yè)管理要根據(jù)院區(qū)和家屬區(qū)的情況建立安防網(wǎng)絡(luò)體系

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重要角落安置攝像頭，對(duì)人流、物流、車流的信息有所掌握。形成防范體系。為了能夠有效的控制防范區(qū)域的安防，安防員要經(jīng)常觀察和防范空間內(nèi)的人流、物流和車流，平時(shí)還要進(jìn)行定期的快速應(yīng)急演練，加以提高安防服務(wù)隊(duì)伍整體的快速反應(yīng)能力。

　?。?）安防員不僅要具備良好的身體素質(zhì)，同時(shí)還應(yīng)具備良好的職業(yè)道德。

　　職業(yè)道德是職業(yè)活動(dòng)中員工要遵循的行為準(zhǔn)則。物業(yè)安防員一方面要遵守職業(yè)道德準(zhǔn)則，作好自己的本職工作。另一方面具有良好的職業(yè)道德也能調(diào)節(jié)員工之間的關(guān)系，相處融洽，從而樹立和維護(hù)好職業(yè)形象。

　　安防員應(yīng)該遵守的職業(yè)道德要求有：第一、熱愛本職工作，要以高度的敬業(yè)精神，認(rèn)真履行自身職責(zé)，認(rèn)真出色的完成安防服務(wù)任務(wù)；第二、遵紀(jì)守法，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得企業(yè)的認(rèn)可；第三、樂于奉獻(xiàn)，安防員要把企業(yè)的集體利益放在第一位；第四、文明執(zhí)勤，禮貌待人，不牟私利。

　?。?）建立一支能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高素質(zhì)的安全防范隊(duì)伍

　　國有企業(yè)安防管理工作會(huì)涉及到國有企業(yè)工作的各個(gè)方面，其中國有企業(yè)的重要科室、利害部門的安全保衛(wèi)工作是最為重要的。倉庫、財(cái)政、能源系統(tǒng)以及大門等都是安防工作的重點(diǎn)。如果這些重要的部分安全防衛(wèi)工作做的不夠完善，很有可能會(huì)讓企業(yè)受到巨大經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)要定期和不定期的組織治安、消防檢查，預(yù)防事故的發(fā)生。通過完善的安防措施，建立安防屏障是尤為重要的。

　?。?）認(rèn)真對(duì)企業(yè)安防服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)

　　科學(xué)的安防培訓(xùn)，可以達(dá)到事半功倍的良好效果，需要物業(yè)管理人員認(rèn)真研究。培訓(xùn)可以使參加培訓(xùn)的員工通過培訓(xùn)更加適應(yīng)崗位，做好自己的工作。培訓(xùn)內(nèi)容要有針對(duì)性，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和需要確定安防人員具體的培訓(xùn)內(nèi)容。很多企業(yè)比較注重崗前進(jìn)行培訓(xùn)而忽略了對(duì)在職員工的培訓(xùn)，其實(shí)在職和崗前培訓(xùn)是一樣重要的，將對(duì)安防員的崗前培訓(xùn)與在職培訓(xùn)結(jié)合起來。崗前培訓(xùn)的內(nèi)容以理論為主，在職培訓(xùn)更加注重技能和實(shí)際的案例操作，如消防滅火技能、擒拿格斗等等。要增強(qiáng)安防員的服務(wù)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)以及安防隱患意識(shí)。

　　五、小結(jié)

　　國有企業(yè)的設(shè)施很多不如現(xiàn)代建筑的完善，國有物業(yè)管理必須轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，不斷與時(shí)俱進(jìn)。內(nèi)部要職責(zé)明確，做到事事有人干，事事有人管的工作狀態(tài)，形成良好的物業(yè)管理工作氣氛，為企業(yè)提供良好的工作環(huán)境，安全放心的工作氛圍。提高預(yù)見性，做好風(fēng)險(xiǎn)防范，為企業(yè)的不斷發(fā)展提高保障。

　　參考文獻(xiàn)：

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國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考篇3

　　1物業(yè)管理概述

　　1.1相關(guān)概念

　　物業(yè)是以土地和土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)，是指已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇以及與這些屋宇相配套的公用設(shè)施、市政、設(shè)備，如庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路等。物業(yè)管理是企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。總之，物業(yè)管理是為物業(yè)業(yè)主和用戶服務(wù)的，做好物業(yè)管理服務(wù)工作，對(duì)提升物業(yè)使用功能、延長使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境和保值、增值都具有重要的作用。此外，物業(yè)管理是一種企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、市場經(jīng)營型的服務(wù)，與社區(qū)建設(shè)緊密相關(guān)，如：把物業(yè)管理與創(chuàng)建“安全小區(qū)”、“文明小區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”進(jìn)行有效結(jié)合，為業(yè)主和用戶創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的良好物業(yè)區(qū)域，從而實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的相統(tǒng)一。

　　1.2物業(yè)管理的內(nèi)容

　　物業(yè)管理基本的服務(wù)內(nèi)容包括：房屋建筑主體的管理，如房屋基本情況的掌握、房屋修繕及其管理；專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容包括：保潔、保安、消防、綠化、治安、以及車輛道路管理等等；特色服務(wù)內(nèi)容包括：特約服務(wù)、便民服務(wù)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文體娛樂、教育衛(wèi)生、交通網(wǎng)點(diǎn)等。物業(yè)公司追求全方位服務(wù)、高效能管理、專業(yè)化經(jīng)營，維持和拓展服務(wù)范圍，由單純管理服務(wù)走向多種經(jīng)營軌道，為客戶提供多形式、多層次的服務(wù)，從而達(dá)到以業(yè)養(yǎng)業(yè)、多種經(jīng)營、全面發(fā)展的目的。

　　2原物業(yè)管理運(yùn)行模式現(xiàn)狀及存在的問題

　　隨著市政行業(yè)的激烈競爭和公司改革的進(jìn)一步深化，發(fā)展多元化經(jīng)濟(jì)已成為市政行業(yè)發(fā)展的主流。作為企業(yè)職能部門之一的行政科，主管企業(yè)的后勤，通過改制過渡成為具有獨(dú)立法人資格運(yùn)行的物業(yè)公司，是企業(yè)改革的必然。

　　2.1原物業(yè)管理運(yùn)行模式簡述和現(xiàn)狀

　?。?）物業(yè)管理。原行政科主要負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)是：公司機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)家屬院生活區(qū)設(shè)施、設(shè)備的日常管理運(yùn)行和維護(hù)；環(huán)境保潔；固定資產(chǎn)管理；公司機(jī)關(guān)辦公用品管理；機(jī)關(guān)用車服務(wù)保障；員工食堂管理；水、電、暖三項(xiàng)費(fèi)用收繳和管理；公共事業(yè)的代辦（街辦、社區(qū)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、天然氣等）；公司大型公益性活動(dòng)服務(wù)；公司創(chuàng)衛(wèi)、計(jì)劃生育管理；商業(yè)房管理；公司房地產(chǎn)管理與開發(fā)，職工住宅樓報(bào)建與建設(shè)。（2）產(chǎn)權(quán)狀況。公司現(xiàn)有職工住宅及商業(yè)房共計(jì)52800.4㎡。其中職工住宅面積為32800.4㎡，基本屬于房改房，大部分產(chǎn)權(quán)屬于公司所有，同時(shí)是不同年代建成的，比較分散，建筑規(guī)劃不合理，生活配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不健全，手續(xù)不全建筑較多，綠化水平較低。多年來，由于產(chǎn)權(quán)不清晰，不論是房屋維修還是水電、治安及綜合管理上，發(fā)生的費(fèi)用相當(dāng)大，目前暫由公司所屬單位負(fù)責(zé)管理。（3）管理狀況。物業(yè)管理的對(duì)象是本單位的職工住房和商業(yè)房產(chǎn)，物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是以企業(yè)福利基金作為后盾的，相對(duì)比較充足，一旦與屋宇相關(guān)的公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要維修時(shí)，就可以向相關(guān)部門反映，并及時(shí)得到有效解決。此外，由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以進(jìn)行干預(yù)，這使得從管理上到經(jīng)費(fèi)的籌措上都非常便捷。管理雖然也取得了一些成效，但還不能忽視存在的一些問題，主要體現(xiàn)在：一是住房已經(jīng)成為企業(yè)十分重視的問題和工作，單位自行建設(shè)管理的物業(yè)比較多，且分散不集中，有的在高新區(qū)，有的在文景路，還有的在互助路等等，加之目前還缺乏專人進(jìn)行管理，這無疑也增加了物業(yè)管理難度；二是隨著單位人事制度的改革和用工自主權(quán)的提高，招聘、解聘、辭職等導(dǎo)致大量人才流動(dòng)，這給企業(yè)的福利性住房管理也帶來了很多阻力；三是企業(yè)后勤部門成立的物業(yè)管理公司無獨(dú)立法人資格，在經(jīng)營管理工作中限制較多，很難實(shí)現(xiàn)政企分離、職能分解和規(guī)模經(jīng)營。

　　2.2原物業(yè)管理運(yùn)作模式存在的主要問題

　　目前的國有企業(yè)，仍普遍存在著“一線空、二線松、三線腫”的體制性癥結(jié)，其中“三線腫”就是指企業(yè)龐大的后勤機(jī)構(gòu)和人員。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京的31家集團(tuán)公司中，國有企業(yè)設(shè)有內(nèi)部食堂就有620個(gè)，從業(yè)人員3萬多人，服務(wù)對(duì)象206萬人，另外再加上企業(yè)內(nèi)部自辦的公安、醫(yī)院、學(xué)院、浴池、托兒所、集體宿舍等后勤機(jī)構(gòu)更是種類數(shù)量繁多。雖然國有企業(yè)在90年代就開始了后勤改革，并也取得了一些良效，但是困于歷史和現(xiàn)實(shí)原因以及企業(yè)后勤改革的復(fù)雜特殊性，物業(yè)管理在運(yùn)行模式中還存在一些亟需解決的問題，這些問題主要表現(xiàn)為：一是產(chǎn)權(quán)不清晰；二是體制不健全，制約了企業(yè)順利發(fā)展；三是技術(shù)落后，阻礙了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高；四是管理不到位，無法充分調(diào)動(dòng)起員工的工作積極性；五是相關(guān)措施不配套，不利于物業(yè)管理服務(wù)工作的有效開展。以上問題，究其原因是原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的制度障礙。

　　3物業(yè)管理改制的必要性

　　目前物業(yè)管理服務(wù)職能在公司還沒有全面展開，由于公司基礎(chǔ)設(shè)施比較差，資金缺乏，管理人員缺乏必要的專業(yè)知識(shí)和服務(wù)意識(shí)，職工都端著鐵飯碗沒有危機(jī)意識(shí)，這都導(dǎo)致物業(yè)化管理服務(wù)是無法實(shí)現(xiàn)。要推行物業(yè)規(guī)范化管理，我們認(rèn)為：首先確定管理服務(wù)的范圍；其次進(jìn)行水電等基礎(chǔ)設(shè)施改造；再次進(jìn)行廣泛的宣傳教育和充分的市場調(diào)研。結(jié)合公司實(shí)際情況建議進(jìn)行股份改制，注冊(cè)物業(yè)服務(wù)有限公司。從當(dāng)前的企業(yè)制度來看，建立物業(yè)管理公司的管理模式具有四個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：一是物業(yè)管理的思路非常清晰、市場經(jīng)濟(jì)意識(shí)強(qiáng)烈，對(duì)服務(wù)對(duì)象是業(yè)主（使用人）也很明確，工作起來認(rèn)真、負(fù)責(zé)和熱情；二是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本的相關(guān)內(nèi)涵理解到位，能夠嚴(yán)格按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的管理體制建立和運(yùn)作，這不僅方便了居民生活，又很好地解決了行政管理資金不足的問題；三是機(jī)制建設(shè)較為靈活。按照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運(yùn)行規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，對(duì)員工采用合同聘任制、實(shí)行定期考核和評(píng)定，這不僅逐步現(xiàn)代企業(yè)制度符合當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和戰(zhàn)略決策，并具有很頑強(qiáng)的生命力和強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。而根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司的管理模式在實(shí)踐中發(fā)揮的作用顯而易見，因此，這也是本市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的方向。然而，因受到國情的限制，在一些方面還存在不足，具體表現(xiàn)為：一是人們的思想意識(shí)還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利房上，對(duì)花錢買享受不予理解；二是由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不平衡，加之一些物業(yè)管理公司自身經(jīng)營能力水平低、服務(wù)跟不上等，出現(xiàn)了經(jīng)營虧損。這些問題的存在，必須要引起物業(yè)管理公司的高度重視，并不斷提升和增強(qiáng)公司內(nèi)部管理，擴(kuò)大規(guī)模，從而扭虧為盈。加快物業(yè)改制，逐步完善各種配套措施和方案，提高物業(yè)分公司員工的整體素質(zhì)和適應(yīng)力，建立健全各項(xiàng)管理規(guī)定，逐步接管公司全部物業(yè)，提供服務(wù)，完全自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，使其適應(yīng)現(xiàn)有市場化發(fā)展的要求。國有企業(yè)改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的中心環(huán)節(jié)，正處于攻堅(jiān)階段，也是最艱難的時(shí)期。其中最困難的問題之一是深化企業(yè)后勤改革。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，國有企業(yè)既面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇，又面臨著國內(nèi)外市場經(jīng)濟(jì)競爭壓力，因此，實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)自身的深化改革勢在必行，同時(shí)這也是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動(dòng)力和必然選擇。當(dāng)前，國有企業(yè)的物業(yè)管理還處于由企業(yè)總務(wù)后勤的行政服務(wù)向現(xiàn)代物業(yè)管理的過渡階段。在主輔沒有分離的前提下，其管理模式、管理內(nèi)容和管理形式都是由企業(yè)做主。同時(shí)，物業(yè)小區(qū)的前期規(guī)劃和后期管理也由企業(yè)做主，物業(yè)作為企業(yè)的后勤輔助，在工作中需要的經(jīng)費(fèi)和員工的工資待遇大多數(shù)都是企業(yè)承擔(dān)的。雖然企業(yè)已經(jīng)在對(duì)職工住房實(shí)行全額集資，差價(jià)補(bǔ)貼（即住房商品化），但是住戶還是沒有權(quán)利對(duì)物業(yè)進(jìn)行選擇，這也導(dǎo)致了職工和物業(yè)公司既對(duì)企業(yè)的住房無選擇權(quán)，又對(duì)房屋的建設(shè)計(jì)劃與管理、消費(fèi)管理等物業(yè)沒有自主權(quán)利。這種管理模式存在的弊端很多，如企業(yè)蓋的房越多，物業(yè)管理的就越多，給企業(yè)帶來的包袱就越重。當(dāng)前，我國很多國有企業(yè)的物業(yè)管理單位都未實(shí)現(xiàn)主輔分離，因此，加強(qiáng)物業(yè)管理改制非常必要。

　　4物業(yè)管理改制的對(duì)策建議

　　（1）培養(yǎng)所有職工的物業(yè)管理意識(shí)。物業(yè)管理的對(duì)象是物，服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，房屋、設(shè)施、環(huán)境等是業(yè)主，花錢購買，為業(yè)主所享有，確保其正常運(yùn)作乃至保值、增值，是管理企業(yè)的責(zé)任和對(duì)業(yè)主的承諾，其本質(zhì)也是為業(yè)主服務(wù)的。讓業(yè)主成為真正的“上帝”，物業(yè)管理公司首先必須弄清自己與業(yè)主的關(guān)系，尊重業(yè)主的權(quán)利，履行自己的職責(zé)。業(yè)主是物業(yè)真正的主人，而管理公司只是按契約提供服務(wù)的企業(yè)，而不是管理者。物業(yè)管理企業(yè)只有增強(qiáng)本身的責(zé)任感，同時(shí)，強(qiáng)化業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的參與意識(shí)，雙方相互配合，才能使物業(yè)管理走向正途，才能體現(xiàn)雙方應(yīng)盡的義務(wù)和權(quán)利。因此，作為業(yè)主需要樹立管理服務(wù)等價(jià)有償、權(quán)利義務(wù)同享同盡、整體和全局的觀念；作為管理公司需要樹立服務(wù)觀念、人本觀念、依約辦事的觀念。（2）提高管理人員的素質(zhì)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)公司要想在行業(yè)中立于不敗之地，并取得競爭優(yōu)勢，就必須要轉(zhuǎn)變服務(wù)理念、提高管理人員的素質(zhì)水平和服務(wù)質(zhì)量，從而為用戶（使用者）提供更好的管理和服務(wù)。（3）盡快在小區(qū)推行規(guī)范化的物業(yè)管理模式。新的物業(yè)管理模式促使了物業(yè)面向市場化運(yùn)營，且追求利益的最大化。同時(shí)，我們與行業(yè)公司的競爭，主要體現(xiàn)為成本價(jià)格和質(zhì)量的競爭，而我們物業(yè)公司要取得持續(xù)健康的運(yùn)行，就必須要充分挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并在經(jīng)營中以快和質(zhì)取勝。這不僅為社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了經(jīng)濟(jì)效益，還方便了住戶，提高了服務(wù)質(zhì)量的滿意度。此外，還要在小區(qū)內(nèi)建立一個(gè)由業(yè)主選舉產(chǎn)生的、對(duì)物業(yè)公司起到監(jiān)督作用的業(yè)主委員會(huì)，并明確其權(quán)利和義務(wù)。有了業(yè)主委員會(huì)，就可以協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)用和各項(xiàng)維修基金，并有效督促物業(yè)公司是否規(guī)范開展工作，促進(jìn)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)透明度。

國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考篇4

　　2004年，國企改革將進(jìn)入攻堅(jiān)階段。針對(duì)前一階段國企改革后仍然存在的一股獨(dú)大（主要指國有控股方）的“改制不轉(zhuǎn)制”狀況，深圳市推出了“在一般競爭領(lǐng)域不再設(shè)國有企業(yè)”的重大改革舉措，即：除極少數(shù)必須是國有獨(dú)資或國有絕對(duì)控股的企業(yè)外，其余企業(yè)實(shí)行國有相對(duì)控股、國有參股、國有股權(quán)全部退出3種方式，以加快推動(dòng)國有企業(yè)改革的進(jìn)程。國企加大力度實(shí)施產(chǎn)權(quán)主體多元化、發(fā)展混合所有制模式將成為推動(dòng)國企改革的新目標(biāo)。國有物業(yè)管理企業(yè)作為一般性競爭行業(yè)，必然被列為改制之列。

　　以深圳市為例：深圳市國有性質(zhì)的物業(yè)管理公司，絕大多數(shù)都是國有母公司屬下的二級(jí)全資子公司，他們的命運(yùn)大都掌握在母公司手中，母公司的改制與否直接影響到這些國有物業(yè)管理公司的命運(yùn)。1997年國企改革開始實(shí)行抓大放小的試點(diǎn)工作，國有物業(yè)管理公司作為放小的對(duì)象納入公司制改造的范疇，其中以員工持股模式改組為有限責(zé)任公司，是當(dāng)時(shí)國有物業(yè)管理公司普遍推行的一種改制方式。自此，國有物業(yè)管理公司開始邁出了物業(yè)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)主體多元化的第一步。按當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定列入改制試點(diǎn)對(duì)象的內(nèi)部員工持股改制企業(yè)，其股權(quán)結(jié)構(gòu)仍然保持了國有股占控股地位，員工股以社團(tuán)法人參股的模式組成有限責(zé)任公司。但由于母公司的國有性質(zhì)未得到改變，國有股一股獨(dú)大的絕對(duì)影響力，使國有物業(yè)管理公司的這種改制變成了有名無實(shí)的假改制，企業(yè)運(yùn)作仍然沿襲了原國有企業(yè)的機(jī)制。董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)圖有虛名，這種改制意義不大。惟一值得稱道的則是員工通過參股增強(qiáng)了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，參股的資本回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定了員工隊(duì)伍，但員工的“國有”意識(shí)并沒有從根本上得到改變。隨著改革力度的不斷加大，在物業(yè)管理行業(yè)開始出現(xiàn)國有資本全部或大部分退出，改由法人資本、自然人資本、企業(yè)內(nèi)部員工資本等多元資本承接的改制案例，例如，深圳市福田物業(yè)發(fā)展有限公司等深圳物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行了1997年和2003年兩次改制后，已形成了國有股全部退出，全部股本由自然人,民營法人和內(nèi)部員工持有的資本結(jié)構(gòu)，從而在根本上改變了股權(quán)性質(zhì)。

　　深圳市和全國其它一些地方一樣,在新一輪經(jīng)濟(jì)體制改革中更加明確地提出在一般競爭領(lǐng)域不再設(shè)有國有企業(yè)的舉措，因而將屬于一般競爭領(lǐng)域中的國有物業(yè)管理公司全面推向改制的最前沿，其未來的發(fā)展趨勢必將面臨著國有資本全面退出的現(xiàn)實(shí)。國有資本全面退出后，由誰來承接，怎樣承接，這將是新一輪改制浪潮中國有物業(yè)管理公司將要面對(duì)現(xiàn)實(shí)問題。

　　目前，深圳市的物業(yè)管理公司從其資本的構(gòu)成情況看，尚存在以下幾種模式，第一種是沒有實(shí)行改制的全資國有公司；第二種是已經(jīng)實(shí)行了內(nèi)部員工持股改制，但國有股仍占控股地位的有限責(zé)任公司；第三種是國有股參股、內(nèi)部員工控股的有限責(zé)任公司；第四種是國有股參股，自然人與內(nèi)部員工控股的有限責(zé)任公司；第五種是完全由企業(yè)內(nèi)部員工與自然人、民營法人持股的有限責(zé)任公司。前兩種性質(zhì)的物業(yè)管理公司，顯然是屬國有物業(yè)管理公司范疇，因此，他們將成為新一輪改制的重點(diǎn)對(duì)象。改制的方式存在以下3種情況：一是對(duì)已經(jīng)實(shí)行了內(nèi)部員工持股改制但仍由國有控股的物業(yè)管理公司，以剝離方式完成國有資本的完全退出，形成完全的由企業(yè)內(nèi)部員工股組成的有限責(zé)任公司。如福田物業(yè)、華佳宏物業(yè)等，二是對(duì)屬于第一種情況的物業(yè)管理公司引入產(chǎn)權(quán)主體多元化模式，形成法人（民營）、自然、內(nèi)部員工三方持股方式承接全部退出的國有資本。三是對(duì)尚未實(shí)行任何改制的全資國有物業(yè)管理公司根據(jù)其具體情況采用因企制宜的方針分別實(shí)施以下改制措施：

　　第一、整體轉(zhuǎn)讓。即將一部分中、小物業(yè)管理公司的整體產(chǎn)權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給民營法人或公司員工，實(shí)行國有資本一步到位的退出。

　　第二、分步退出。即將一部分資本較大的物業(yè)管理公司的產(chǎn)權(quán)分次轉(zhuǎn)讓給法人或公司員工，使國有資本分步退出。

　　第三、同步改制。即，物業(yè)管理子公司隨母公司的改制要求自行考慮資產(chǎn)整合后，與母公司同步完成改制任務(wù)。

　　第四、剝離重組。即將物業(yè)管理公司原有的國有資產(chǎn)剝離出一部分交還給國有資產(chǎn)主管部門，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化后的重新組合。這種組合可以是在原有物業(yè)管理公司基礎(chǔ)上的結(jié)構(gòu)重組，也可以將同一系統(tǒng)下的各家物業(yè)管理公司合并重組。

　　第五、公開拍賣。即將物業(yè)管理公司全部產(chǎn)權(quán)一次拿到產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌競賣。

　　第六、兼并整合。即由一家規(guī)模較大的物業(yè)管理公司兼并幾家規(guī)模較小的物業(yè)管理公司，再對(duì)完成兼并后的物業(yè)管理公司進(jìn)行整合。

　　總之，探索企業(yè)多途徑的改制方式，只要是對(duì)改制有利又切實(shí)可行都可以大膽嘗試，最終逐步實(shí)現(xiàn)國有物業(yè)管理公司全部退出資本市場的目標(biāo)。

國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考篇5

　　本文就國企改革物業(yè)管理走向市場的必然性以及現(xiàn)階段市場化面臨的困難和解決辦法進(jìn)行了探討。

　　1.前言

　　物業(yè)管理市場化不是政府行政行為，而是一種經(jīng)濟(jì)行為，物業(yè)管理的主體是企業(yè)，不是政府機(jī)關(guān)，物業(yè)管理提供的是有償服務(wù)，而不是無償?shù)母＠?。更重要的是，物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的法人，是按照公司法的規(guī)定組建，依照物業(yè)管理市場的運(yùn)行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營管理能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在物業(yè)管理市場中生存和發(fā)展，用管理的業(yè)績?nèi)ネ卣箻I(yè)務(wù)，贏得商業(yè)信譽(yù)并自負(fù)盈虧。隨著國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務(wù)社會(huì)化的浪潮已經(jīng)在全社會(huì)掀起，物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。

　　2.國企物業(yè)管理市場化發(fā)展的現(xiàn)狀

　　20世紀(jì)80年代，深圳學(xué)習(xí)我國香港及國外的經(jīng)驗(yàn)，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來，物業(yè)管理先后在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展，為國企物業(yè)管理市場化指明了方向。職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們?cè)谫I到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對(duì)房屋進(jìn)行維修外，必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理，發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務(wù)也隨之過時(shí)，代之以一個(gè)實(shí)施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容，同時(shí)開展多種經(jīng)營，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性循環(huán)，既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān)，又使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定可靠的來源。

　　長期以來，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，國有企業(yè)承擔(dān)著許多社會(huì)功能，這樣，嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競爭力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國有企業(yè)的社會(huì)負(fù)擔(dān)，必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會(huì)保障與社會(huì)福利功能分解出來，使企業(yè)由原來承擔(dān)多種社會(huì)職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經(jīng)貿(mào)委等八部委于2002年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》(國經(jīng)貿(mào)企改〔2002〕859號(hào)文件)。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策，既是解決國有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會(huì)再就業(yè)矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)有進(jìn)有退，進(jìn)一步深化國有企業(yè)改革的重大舉措。這個(gè)政策的出臺(tái)，不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據(jù)，也預(yù)示著國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場。

　　3.現(xiàn)階段國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難

　　3.1房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，維修欠帳多

　　企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代，樓齡相對(duì)較長，回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)長年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建，道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國家規(guī)定以成本價(jià)扣除工齡等優(yōu)惠購買的，并根據(jù)房屋售價(jià)的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價(jià)低，提取的住房維修資金相對(duì)較少，盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低，讓住戶分擔(dān)這部分費(fèi)用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，且對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定比較模糊，物業(yè)公司根本無力承受如此巨大的費(fèi)用。

　　3.2代收的水電等費(fèi)用虧差很大。

　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產(chǎn)，職工生活用水、用電等費(fèi)用均由企業(yè)代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設(shè)施老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)代為支付的費(fèi)用和實(shí)際收回的費(fèi)用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后，這部分工作就由物業(yè)公司來承擔(dān)。由于這部分屬于代收費(fèi)用，物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人，管理權(quán)限受到限制，這種現(xiàn)象并未得到根本改善。

　　4.國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的對(duì)策

　　國有企業(yè)物業(yè)管理市場化是國有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會(huì)職能，卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實(shí)現(xiàn)減人增效的目標(biāo)，提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實(shí)施條件。但這畢竟關(guān)系到相當(dāng)一部分職工的生活和安定，需要一定的時(shí)間，需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動(dòng)、支持和幫助，同時(shí)需要物業(yè)管理人員不斷努力。

　　4.1政府扶持

　　物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè)，搞不好就要虧損。加之國有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限，且可供升值的空間非常小，同時(shí)還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場除企業(yè)和自身努力外，需要政府進(jìn)行協(xié)調(diào)和大力扶持。

　　(1)捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系，由這些部門對(duì)水電用戶進(jìn)行直接管理。或由水電等部門委托物業(yè)管理公司管理，明確授權(quán)范圍，支付代理費(fèi)用。

　　(2)明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。

　　房屋建筑是百年大計(jì)，隨著房齡的增加，維修費(fèi)用越來越大。維修資金短缺對(duì)于國有企業(yè)物業(yè)管理來說，表現(xiàn)得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規(guī)律，又滿足國有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　(3)政府應(yīng)從工商、稅收和物價(jià)等方面扶持國有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營，以分流安置富余人員。

　　4.2企業(yè)支持

　　物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，專業(yè)人才少等問題。國有企業(yè)的物業(yè)管理單位，是從后勤機(jī)構(gòu)演變過來的，更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負(fù)盈虧難度很大。因此，國有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對(duì)職工住宅進(jìn)行全面維修改造外，從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當(dāng)增加機(jī)關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，彌補(bǔ)職工住宅物業(yè)管理費(fèi)用的缺口。同時(shí)，將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。

　　4.3自身努力

　　在積極爭取政府和原企業(yè)支持的基礎(chǔ)上，國有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。

　　(1)轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長期以來，由于國有企業(yè)的體制和機(jī)制問題，造成許多職工對(duì)企業(yè)的依賴和松散，服務(wù)意識(shí)淡薄，因此，國企物業(yè)管理公司要加強(qiáng)管理，正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識(shí)，教育職工認(rèn)清改革形勢，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　(2)開展綜合經(jīng)營服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮人才特長和地域優(yōu)勢，從“特、便、專”幾個(gè)方面開展經(jīng)營服務(wù)。“特”就是特殊服務(wù)，如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)。“便”就是便利服務(wù)，利用地域和資源

　　優(yōu)勢提供方便快捷的服務(wù)，如送貨上門等。“專”就是專業(yè)服務(wù)，發(fā)揮人才特長開展服務(wù)，如機(jī)電修理、房屋裝修等。另外要對(duì)外開展經(jīng)營服務(wù)，拓寬經(jīng)營范圍，豐富服務(wù)內(nèi)容，承接簡單的物業(yè)改造工程。

　　(3)開展聯(lián)合經(jīng)營。打破部門、單位和地域界限，物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體，各方優(yōu)勢互補(bǔ)，優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，增強(qiáng)市場競爭力。

　　5.創(chuàng)建物業(yè)管理品牌

　　5.1物業(yè)管理品牌是物業(yè)項(xiàng)目品牌的重要構(gòu)成部分

　　現(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中把信譽(yù)好的物管公司提供的物業(yè)管理作為一個(gè)非常重要的促銷手段。

　　5.2走市場化道路

　　國有物業(yè)管理企業(yè)要在持之以恒的創(chuàng)名牌過程中促進(jìn)企業(yè)整體水平的提高，這樣，企業(yè)才能在激烈的競爭中脫穎而出，獲得更快、更好的發(fā)展。市場化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是實(shí)施品牌戰(zhàn)略有效的方法之一。市場化物業(yè)管理應(yīng)該具有如下特征:

　　(1)指導(dǎo)思想現(xiàn)代化。即對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理要遵循市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，要用開放的眼光看問題。

　　(2)物業(yè)管理體制完善化。

　　(3)供需主體市場化。

　　(4)物業(yè)管理市場需求主體的市場化;物業(yè)管理市場需求主體指需求物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主、使用權(quán)人或其集合體業(yè)主管理委員會(huì)。它的市場化有兩個(gè)要求:決策自主性、消費(fèi)的社會(huì)化。

　　(5)運(yùn)行規(guī)范化。

　　6.結(jié)束語

　　國有物業(yè)管理企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，由業(yè)主的“領(lǐng)導(dǎo)者、管理者或支配者”轉(zhuǎn)向?yàn)榻邮軜I(yè)主委托，受雇于業(yè)主，為業(yè)主收好、管好、用好物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，同時(shí)服務(wù)好，維護(hù)好業(yè)主的物業(yè)，方可從中得到合理的報(bào)酬。物業(yè)公司內(nèi)部要職責(zé)明確，確立崗位責(zé)任制，達(dá)到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作氣氛，塑造良好的企業(yè)形象。

國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考篇6

　　目前，全國各地物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革已成熱潮。從最近本人對(duì)部份改制企業(yè)的調(diào)查情況看，大部分企業(yè)通過改制，改出了干部職工的新觀念、新思維，改出了企業(yè)新體制、新機(jī)制和新的經(jīng)濟(jì)效益，發(fā)展活力明顯增強(qiáng)。

　?。ㄒ唬?、健全制度，規(guī)范運(yùn)作

　　1、批準(zhǔn)制度。國有物業(yè)管理企業(yè)改制應(yīng)采取重組、聯(lián)合、兼并、租賃、承包經(jīng)營、合資、轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)和股份制、股份合作制等多種形式進(jìn)行。國有物業(yè)管理企業(yè)改制，包括轉(zhuǎn)讓國有控股、參股企業(yè)國有股權(quán)或者通過增資擴(kuò)股來提高非國有股的比例等，必須制訂改制方案。方案可由改制企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)持有單位制訂，也可由其委托中介機(jī)構(gòu)或者改制企業(yè)（向本企業(yè)經(jīng)營管理者轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)的企業(yè)和國有參股企業(yè)除外）制訂。國有物業(yè)管理企業(yè)改制方案需按照《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國務(wù)院令第378號(hào)，以下簡稱《條例》）和國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡稱國資委）的有關(guān)規(guī)定履行決定或批準(zhǔn)程序，未經(jīng)決定或批準(zhǔn)不得實(shí)施。

　　2、清產(chǎn)核資。國有物業(yè)管理企業(yè)改制，必須對(duì)企業(yè)各類資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行全面認(rèn)真的清查，做到賬、卡、物、現(xiàn)金等齊全、準(zhǔn)確、一致。要按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，核實(shí)和界定國有資本金及其權(quán)益，其中國有企業(yè)借貸資金形成的凈資產(chǎn)必須界定為國有產(chǎn)權(quán)。企業(yè)改制中涉及資產(chǎn)損失認(rèn)定與處理的，必須按有關(guān)規(guī)定履行批準(zhǔn)程序。改制企業(yè)法定代表人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)清產(chǎn)核資結(jié)果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

　　3、財(cái)務(wù)審計(jì)。國有物業(yè)管理企業(yè)改制，必須由直接持有該國有產(chǎn)權(quán)的單位決定聘請(qǐng)具備資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。凡改制為非國有的企業(yè)，必須按照國家有關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)法定代表人進(jìn)行離任審計(jì)。改制企業(yè)必須按照有關(guān)規(guī)定向會(huì)計(jì)師事務(wù)所或政府審計(jì)部門提供有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料和文件，不得妨礙其辦理業(yè)務(wù)。

　　4、資產(chǎn)評(píng)估。國有物業(yè)管理企業(yè)改制，必須依照《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國務(wù)院令第91號(hào)）聘請(qǐng)具備資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行資產(chǎn)和土地使用權(quán)評(píng)估。國有控股企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，要嚴(yán)格履行有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序。向非國有投資者轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)的，由直接持有該國有產(chǎn)權(quán)的單位決定聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所。企業(yè)的專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)必須納入評(píng)估范圍。評(píng)估結(jié)果由依照有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)國有企業(yè)改制和轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)的單位核準(zhǔn)。

　　5、交易管理。非上市企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓要進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易市場，不受地區(qū)、行業(yè)、出資和隸屬關(guān)系的限制，并按照《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》的規(guī)定，公開信息，競價(jià)轉(zhuǎn)讓。具體轉(zhuǎn)讓方式可以采取拍賣、招投標(biāo)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及國家法律法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　6、定價(jià)管理。向非國有投資者轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)的底價(jià)，或者以存量國有資產(chǎn)吸收非國有投資者投資時(shí)國有產(chǎn)權(quán)的折股價(jià)格，由依照有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)國有企業(yè)改制和轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)的單位決定。底價(jià)的確定主要依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果，同時(shí)要考慮產(chǎn)權(quán)交易市場的供求狀況、同類資產(chǎn)的市場價(jià)格、職工安置、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等因素。上市公司國有股轉(zhuǎn)讓價(jià)格在不低于每股凈資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，參考上市公司盈利能力和市場表現(xiàn)合理定價(jià)。

　　7、依法保護(hù)債權(quán)人利益。國有物業(yè)企業(yè)改制要征得債權(quán)金融機(jī)構(gòu)同意，保全金融債權(quán)，依法落實(shí)金融債務(wù)，維護(hù)其他債權(quán)人的利益。要嚴(yán)格防止利用改制逃廢金融債務(wù)，金融債務(wù)未落實(shí)的物業(yè)管理企業(yè)不得進(jìn)行改制。

　　8、維護(hù)職工合法權(quán)益。國有物業(yè)管理企業(yè)改制方案和國有控股物業(yè)企業(yè)改制為非國有的物業(yè)企業(yè)的方案，必須提交企業(yè)職工代表大會(huì)或職工大會(huì)審議，充分聽取職工意見。其中，職工安置方案需經(jīng)企業(yè)職工代表大會(huì)或職工大會(huì)審議通過后方可實(shí)施改制。改制為非國有的物業(yè)企業(yè)，要按照有關(guān)政策處理好改制企業(yè)與職工的勞動(dòng)關(guān)系。改制企業(yè)拖欠職工的工資、醫(yī)療費(fèi)和挪用的職工住房公積金以及企業(yè)欠繳的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等要按有關(guān)規(guī)定予以解決。改制后的物業(yè)企業(yè)要按照有關(guān)規(guī)定按時(shí)足額交納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，及時(shí)為職工接續(xù)養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系。

　　9、管理層收購。向本企業(yè)經(jīng)營管理者轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，以及本指導(dǎo)意見的各項(xiàng)要求，并需按照有關(guān)規(guī)定履行審批程序。向本企業(yè)經(jīng)營管理者轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)方案的制訂，由直接持有該企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)的單位負(fù)責(zé)或其委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，經(jīng)營管理者不得參與轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)的決策、財(cái)務(wù)審計(jì)、離任審計(jì)、清產(chǎn)核資、資產(chǎn)評(píng)估、底價(jià)確定等重大事項(xiàng)，嚴(yán)禁自賣自買國有產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營管理者籌集收購國有產(chǎn)權(quán)的資金，要執(zhí)行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，不得向包括本企業(yè)在內(nèi)的國有及國有控股企業(yè)借款，不得以這些企業(yè)的國有產(chǎn)權(quán)或?qū)嵨镔Y產(chǎn)作標(biāo)的物為融資提供保證、抵押、質(zhì)押、貼現(xiàn)等。經(jīng)營管理者對(duì)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績下降負(fù)有責(zé)任的，不得參與收購本企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)。

　?。ǘ?、嚴(yán)格監(jiān)督，追究責(zé)任

　　各級(jí)監(jiān)察機(jī)關(guān)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和其他有關(guān)部門，要加強(qiáng)聯(lián)系、密切配合，加大對(duì)國有物業(yè)企業(yè)改制工作的監(jiān)督檢查力度。通過建立重要事項(xiàng)通報(bào)制度和重大案件報(bào)告制度，以及設(shè)立并公布舉報(bào)電話和信箱等辦法，以使及時(shí)發(fā)現(xiàn)和嚴(yán)肅查處國有物業(yè)企業(yè)改制中的違紀(jì)違法案件。

　?。ㄈ⒕慕M織，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

　　1、改制國有物業(yè)企業(yè)要全面準(zhǔn)確理解國有經(jīng)濟(jì)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略方針，堅(jiān)持黨的十六大提出的必須毫不動(dòng)搖地鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，國有物業(yè)企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到改制的重要性和緊迫性，并通過重組改制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、深化改革、轉(zhuǎn)換機(jī)制，在市場競爭中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，以更靈活更有效率的企業(yè)運(yùn)作模式在競爭中發(fā)展?fàn)畲蟆?/p>

　　2、國有物業(yè)企業(yè)改制要從企業(yè)實(shí)際出發(fā)，著眼于企業(yè)的發(fā)展。建立競爭機(jī)制，充分考慮投資者搞好企業(yè)的能力，選擇合格的投資者參與國有企業(yè)改制，引入資金、技術(shù)、管理、市場、人才等資源增量，推動(dòng)企業(yè)制度創(chuàng)新、機(jī)制轉(zhuǎn)換、盤活資產(chǎn)促進(jìn)企業(yè)加快發(fā)展。

　　3、各級(jí)政府及其國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、國有及國有控股企業(yè)，要高度重視國有企業(yè)改制工作，全面理解和正確貫徹黨中央、國務(wù)院有關(guān)精神，切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。要從實(shí)際出發(fā)，把握好改制工作的力度和節(jié)奏。在國有企業(yè)改制的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到依法運(yùn)作，規(guī)范透明，落實(shí)責(zé)任。上級(jí)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)下級(jí)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)和糾正國有企業(yè)改制工作中存在的問題，促進(jìn)國有資產(chǎn)合理流動(dòng)和重組，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，更好地發(fā)揮國有經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)作用。